Дольщики: юристы советуют, как избежать обмана

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ ООО "МЕМО", ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА ООО "МЕМО".

16 июня 2017 года суд в Сочи по требованию 30 обманутых дольщиков, признанных следствием потерпевшими, заключил под стражу директора ООО «Галерея недвижимости» Дениса Никулина. Как сообщал «Кавказский узел», сочинский застройщик продавал квартиры в трех домах, расположенных в микрорайоне Мамайка на улице Фадеева, Полтавской и Волжской, которые должны быть снесены по решению суда. Продажа квартир велась вплоть до взятия под стражу Никулина, заявили обманутые дольщики.

На юге России и на Северном Кавказе ситуация с защитой прав участников долевого строительства в целом не отличается от других российских регионов. Известны случаи обмана дольщиков в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону, а также в Дагестане и в Кабардино-Балкарии 1.

По всей России в числе обманутых дольщиков оказались порядка 35-40 тысяч человек 2. Пока в Госдуме и Минстрое стремятся разрешить эту проблему на государственном уровне, обманутые граждане пытаются с помощью пикетов, голодовок и судов добиться правды и получить если не обещанную квартиру, то хотя бы часть вложенных средств. Одна из акций протеста дольщиков состоялась 17 июня 2017 года в Волгограде.

«Кавказский узел» побеседовал с волгоградским адвокатом Юрием Бенгардтом и собрал советы для тех, кто стал жертвой обмана при долевом строительстве или хочет обезопасить себя от подобных проблем.

В чём суть проблемы обманутых дольщиков?

Вкладывая деньги в долевое строительство люди (иногда не понимая этого) фактически инвестируют деньги в строительный бизнес. Они разделяют риски с застройщиком, в обмен получая приемлемую цену жилья. А таких рисков может быть масса. Даже если сам застройщик вполне добросовестный.

Например, финансовые кризисы могут привести к росту инфляции, а следовательно к увеличению затрат на строительство. Застройщик не сможет уложится в первоначальные сметы, следовательно под ударом окажутся и дольщики.

Кроме того, существуют и риски, связанные с недобросовестным поведением не самого застройщика, а его партнеров. Например, был случай, когда одного из застройщиков местная администрация в обмен на подключение воды к дому, пыталась обязать модернизировать за свой счет — а значит за счет дольщиков, — всю систему водоснабжения муниципального округа. В качестве обоснования не стесняясь заявили, что зарезервированные за застройщиком до начала строительства мощности в нарушение закона и договоренностей были переопределены другим абонентам.

Впрочем, есть на рынке долевого строительства и откровенные мошенники из числа застройщиков, которые обмывают и грабят людей, изначально не собираясь выполнять своих обязательств.

Вот три мошеннические схемы, которые используются в долевом строительстве чаще всего:

  1. одновременная продажа прав на жилье нескольким инвесторам;
  2. обещание подписать договор купли-продажи по окончании строительства, которое потом не выполняется;
  3. возведение многоквартирного дома на земельном участке, выделенном для индивидуального строительства (такой дом могут снести по решению суда) 3.

Кроме того, часто используется схема, в которой застройщик просит заключить вместо договора долевого участия «предварительный договор долевого участия», который предполагает получение застройщиком денег, но не обязывает его вести строительство. Часто в таком предварительном соглашении указывается, что договор долевого участия будет заключен и покупатель станет собственником квартиры, как только застройщик получит разрешительную документацию, но стоит иметь в виду, что пока разрешительной документации нет, такой договор не имеет никакой юридической силы. Он не защитит предварительный договор и от двойных продаж, так как такие соглашения в Росреестре не регистрируются.

Иногда застройщик может предлагать подписать документ, очень похожий на настоящий договор о долевом участии, который, однако, в действительности таковым не является. В правильном договоре обязательно должно быть указано, что застройщик обязуется по окончании строительства передать дольщику конкретные жилые помещения в конкретном жилом доме, на возведение которого у фирмы есть разрешение на строительство. Если это в договоре не прописано, вас скорее всего пытаются обмануть, взяв с вас деньги без всяких гарантий 4.

Некоторые застройщики могут также предлагать вместо заключения договора долевого участия купить у них векселя или жилищные сертификаты. Такие документы имеют юридическую силу, однако их продажа регулируется гораздо менее строго и они дают меньше гарантий покупателю. Например, если строительство будет заморожено или в новом жилье обнаружатся дефекты, защитить свои интересы держателю жилищного сертификата будет трудно. А по векселю застройщик и вовсе не обязан предоставлять квартиру. Кроме того, в случае банкротства застройщика возвратить свои деньги держатель векселя не сможет 5.

Еще иногда дольщикам предлагают купить квартиру не по договору долевого участия с застройщиком, а по договору переуступки прав требования — с посредником. При таком оформлении, если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства (например, он обанкротится) или если покупатель решит по какой-то причине расторгнуть договор, то компания будет обязана вернуть ему вложенные средства, однако это будет уже меньшая сумма — не та, что была указана в договоре переуступки, а та, что зафиксирована в договоре долевого участия. В такой схеме покупатель может потерять 20-50% вложенных денег 6.

Закон никак не защищает дольщиков?

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (№ 214-ФЗ) действует с 2004 года, однако в него до сих пор вносят существенные поправки, это говорит о его несовершенстве. Декларируемые гарантии дольщикам во многих случаях не работают. Не стоит забывать и том, что закон должен учитывать и права застройщика тоже.

«Кавказский узел» подготовил видеорепортаж «Сочи — столица обманутых дольщиков» о митинге обманутых дольщиков, который состоялся 22 апреля 2017 года. 

В ходе акции перед ее участниками выступил заместитель директора департамента строительства администрации  Сочи Михаил Неудачный (10 мин. 40 сек.). 

“По новому закону застройщик должен отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Но закон не имеет обратной силы, вы стали дольщиками-первопроходцами, на вас обкатали этот закон за 13 лет. Вы пострадали от несовершенного закона и, к сожалению, остаетесь за рамками нововведений, которые бы давали вам гарантии возврата денег или получения жилья”, - обратился чиновник к участникам митинга.

Закон закрепляет понятие «обманутый дольщик»?

Это понятие зафиксировано в приказе Минрегионразвития № 403, от 20 сентября 2013 года. Там приведен набор критериев, по которым дольщик признается обманутым. В частности эти критерии включают следующие шесть обстоятельств:

  1. задержка строительства свыше 9 месяцев;
  2. обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что в оговоренный срок дольщик не получит обещанную квартиру;
  3. утрата застройщиком права владения и пользования земельным участком или прекращение действия разрешения на строительство;
  4. акт Госстройнадзора о признании гражданина потерпевшим по факту нарушения прав дольщика;
  5. установленный судом факт двойной продажи строящейся квартиры;
  6. процедура банкротства застройщика.

Как отличить добросовестного застройщика от недобросовестного?

В первую очередь стоит обратить внимание на предыдущий опыт работы застройщика. Есть ли у компании реализованные проекты, а значит и средства для осуществления задуманного строительства. Не лишним будет обратиться в региональную инспекцию Госстройнадзора, которая ведет реестр добросовестных застройщиков.

Также стоит проверить, не включена ли фирма в реестр недобросовестных застройщиков.

Как защитить себя от обмана при участии в долевом строительстве?

Главная рекомендация — необходимо заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве, соответствующий закону, и не вносить денег до момента его регистрации.

Заключая договор на покупку строящегося жилья, можно застраховаться на тот случай, если застройщики окажутся недобросовестными. Тогда если вы и не получите обещанной квартиры, то сможете хотя бы рассчитывать на компенсацию от страховой фирмы 7.

Какие документы обязательно надо проверить, заключая договор?

Проверяйте три документа:

  1. учредительные документы застройщика (находятся в свободном доступе на сайте налоговой инспекции),
  2. договор аренды земельного участка под строительство,
  3. разрешение на осуществление строительства.

Также стоит тщательно проверить публикуемую застройщиком финансовую отчетность, а также узнать продлевались ли сроки строительства и с чем это было связано.

Вы вправе знать, какие финансовые гарантии предоставляет застройщик строительства.

Проектная декларация, которую обязан предоставлять застройщик, должна включать в себя информацию:

  1. о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика (эту данную информацию потребителю стоит проверить с данными, указанными в базе ЕГРЮЛ);
  2. о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение 3 последних лет — с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию (в соответствии с проектной документацией и фактических);
  3. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
  4. о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя информацию:

  1. о цели, этапах и сроках реализации проекта строительства, о результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;
  2. о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир); о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме;
  3. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  4. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  5. о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
  6. о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
  7. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
  8. об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

  1. свои учредительные документы (по этим документам потенциальный дольщик может определить, кто обладает полномочиями на заключение договора долевого участия со стороны застройщика (например, определение цены договора может быть отнесено уставом к полномочиям совета директоров застройщика);
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок 8.

Какие документы должны остаться у дольщика после заключения договора?

На руках остается зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и справка об оплате объекта строительства.

Если в какой-то части договор противоречит законодательству, вы вправе его изменить.

Не рекомендуется подписывать дополнительное соглашение об изменении первоначальных сроков строительства, так как это лишит вас права на требование неустойки.

При заключении договора обязательно нужно проверить, правильно ли указаны в нем наименования сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором. Ведь дольщику закон предоставляет больше гарантий, чем инвестору. Например, в случае начала процедуры банкротства, дольщик получает значительные преимущества по защите своих финансовых средств 9.

Кроме того, в договоре должны быть обязательно зафиксированы четыре момента:

  1. четко прописан объект долевого строительства;
  2. указан календарный срок передачи объекта от застройщика дольщику;
  3. перечислены сроки, порядок и размеры выплат дольщика застройщику;
  4. указан срок, в течение которого застройщик несет гарантийные обязательства по данному объекту 10.

Что делать, как только дольщик понял, что его обманули?

В этом случае следует незамедлительно обратиться в контролирующие органы: Госстройнадзор, прокуратуру, полицию. Каждый из органов проведет проверку в рамках своих полномочий и попытается выяснить причину срыва строительства.

Что делать дальше?

Далее следует определиться с характером требований к застройщику: потребовать расторжения договора и возврата оплаченной суммы, либо же ожидать окончания строительства с возмещением законной неустойки. После предъявления претензии застройщику — обратиться в суд.

Если застройщик уже заявил в суд о своем банкротстве, дольщик должен встать в реестр кредиторов застройщика, также определившись с требованиями, для этого у него имеется 3 месяца.

В случае начала процедуры банкротства застройщика участник долевого строительства может подать в арбитражный суд заявление, изложив в нем требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на жилое помещение 11.

Сколько может уйти времени на признание застройщика банкротом?

В среднем эта процедура занимает от одного года до полутора лет.

Чем может помочь обманутым дольщикам Минстрой?

Сравнительно недавно сложилась практика, позволяющая, в рамках закона, передать недостроенные объекты добросовестному застройщику. В некоторых случаях это становится хорошим средством в решении проблем обманутых дольщиков.

Существуют юридические фирмы, помогающие обманутым дольщикам. Как правильно выбрать такую фирму?

Стоит руководствоваться уже имеющимся положительным опытом решения подобных задач. Рекомендуется обращаться к адвокатам, поскольку это единственные представители юридического рынка, имеющие свой кодекс профессиональной этики и несущие ответственность за его несоблюдение.

Как правильно организоваться обманутым дольщикам?

Безусловно, борьбу за свои права следует вести коллективно. Единичные, самостоятельные обращения дольщиков зачастую остаются без должного внимания. Петиция в контролирующие органы с требованием принять экстренные меры реагирования, подписанная большим количеством возмущенных граждан, позволит привлечь внимание к вашей проблеме.

Кроме того, коллективная претензия к застройщику и коллективный иск в суд целесообразно заявлять, если нужно добиться от застройщика устранения недостатков в строительстве.

Какое решение проблемы можно считать удачным для обманутого дольщика?

Наиболее благоприятный исход — это получение обещанной квартиры.

Закон об участии в долевом строительстве фиксирует жесткие сроки возврата застройщиком всей суммы при расторжении договора — от 10 до 20 дней, в зависимости от причин расторжения. Однако по факту заявление требований о расторжении договора долевого участия и возврате денег может привести к тому, что на руках у дольщика останется только неисполненный исполнительный лист. При этом право на получение квартиры (в случае если дом будет достроен новым застройщиком) будет потеряно.

По закону обманутые дольщики, помимо компенсаций и неустойки, имеют право на возмещение убытков. Если неисполнение договора долевого строительства повлекло причинение ущерба дольщику, при наличии доказательств, суд вынесет решение о возмещении ущерба и компенсации морального вреда. Но для этого каждый обманутый дольщик в индивидуальном порядке обязан доказать наличие таковых убытков 12.

Примечания

  1. Краснодар вновь ославился на всю страну — обманутые дольщики объявили голодовку // KrasnodarMedia, 24.07.2016; Обманул 105 дольщиков на 160 млн рублей и сел в тюрьму сочинский застройщик // KrasnodarMedia, 23.09.2016; Дольщики ЖК «Парк Европейский» добились поддержки Минстроя России // Кавказский узел, 15.06.2017; 305 человек внесены в реестр «обманутых дольщиков» Дагестана // Кавказский узел, 12.05.2017; Валерий Чабанов приговорен к четырем годам лишения свободы // Кавказский узел, 24.04.2017; Верховный суд Кабардино-Балкарии отказал в пересмотре дела обманутых дольщиков // Кавказский узел, 07.04.2017.
  2. Доля есть, дома нет // Радио Свобода, 12.04.2017; Вступил в силу закон о мерах защиты // Regnum, 01.01.2017.
  3. Дольщики // Правовед.ru.
  4. Четыре совета против серых схем // БН-газета, 26.08.2016.
  5. Дольщики // Правовед.ru; Четыре совета против серых схем // БН-газета, 26.08.2016.
  6. Четыре совета против серых схем // БН-газета, 26.08.2016.
  7. Как отличить добросовестного застройщика от мошенника? // Федеральный репортер, 05.07.2010.
  8. Памятка дольщику: что должен знать дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве // Юридическое бюро (yurbureau.ru).
  9. Дольщики // Правовед.ru.
  10. Защита обманутых дольщиков // Юридический центр СИАН.
  11. Процедура банкротства застройщика // Правовед.ru.
  12. Защита обманутых дольщиков // Юридический центр СИАН.
Автор: